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Vente d'appart : les syndics font exploser le plafond légal

Obligatoire en cas de vente, l'état daté a vu son prix plafonné… Mais de nombreux syndics facturent un « pré-état daté » ! Nos chiffres exclusifs. iStock/V. Dumchev

Depuis un an, les copropriétaires croyaient enfin voir leurs frais limités en cas de vente. C'était bien mal connaître la capacité créatrice des syndics. Petit rappel : le 1er juin 2020, entrait en vigueur le décret plafonnant l'état daté à 380 €, en application de la loi dite « Alur » de… 2014. L'état daté est un document standard, établi par le syndic, qui indique la situation budgétaire du propriétaire vis-à-vis de la copropriété au moment de la vente du logement. Un acte obligatoire, transmis au notaire, sur lequel les cabinets se gavaient de plus en plus.

Maximum légal : 380 € ; coût réel : 615 € en moyenne

Comme nous l'indiquions dans notre article État daté : la facture qui fâche, publié en 2019, le travail de saisie pour remplir ce document prend au syndic entre vingt et quarante minutes. En 2017, nous avions établi que son coût moyen était de 415 €. En 2019, il grimpait à 497 €. En 2021, selon notre nouvelle estimation (voir l'encadré ci-dessous), le record a explosé : les copropriétaires vendeurs doivent verser au total 615 € en moyenne ! Soit 235 € de plus que le maximum légal.

L'astuce des syndics : faire payer deux fois la même chose

Comment est-ce possible ? Tout simplement par la généralisation du « pré-état daté ». Il s'agit quasiment du même document, mais fourni au moment du compromis de vente… Ainsi, selon notre étude, 85 % des syndics facturent désormais deux fois la prestation, contre seulement 15 % en 2019. D'où cette inflation galopante. « Effectivement, les frais d'établissement de l'état daté sont désormais plafonnés à 380 € par le décret. Cependant, les frais pour l'établissement du pré-état daté sont libres », répond par exemple une gestionnaire de Square Habitat à un lecteur ulcéré d'avoir dû payer 180 € de pré-état daté en plus des 380 €. À LIRE AUSSI >>> Banques : halte à la « taxe » sur la mort ! La facture grimpe vite en cas de vente de plusieurs lots : chacun sera tarifé, bien qu'ils appartiennent à un seul et même copropriétaire. Ainsi, vendre un appartement et son garage peut amener à payer deux pré-états datés et deux états datés…

Des limites aux prestations qu'un syndic peut facturer

Cette pratique est frauduleuse pour plusieurs raisons. D'abord, parce que la liste des prestations facturables par un syndic de copropriété en supplément du forfait annuel est strictement limitée par le décret du 26 mars 2015. Ensuite, parce que l'Administration a pris position en 2018, dans un courrier publié par l'Association des responsables de copropriété (ARC), en estimant que la facturation d'un pré-état daté ne pouvait se justifier que dans le cas où il aurait été demandé par le copropriétaire vendeur. Les syndics sont d'ailleurs tenus de faire signer un devis au vendeur. À LIRE AUSSI >>> Copropriété : comment contester une décision d'assemblée générale

60 Millions demande un plafonnement mieux défini

Enfin, et surtout, car le ministère du logement a été très clair, dans une réponse à un député : « Le “pré-état daté” n'a pas d'existence ni légale, ni réglementaire. » Très bien, sauf que la ministre s'appelait Cécile Duflot et que cette réponse date de… 2015. 60 Millions demande donc que le plafond à 380 € soit plus sécurisé, en intégrant tous les frais administratifs et comptables facturés par le syndic lors d'une vente. Journaliste : Lionel Maugain. Juriste : Virginie Potiron

24 % plus cher qu'avant le plafonnement de l'état daté !

Nos chiffres sont basés sur les factures qui nous ont été transmises par 128 copropriétaires ayant vendu leur bien depuis le 1er juin 2020. Ils ont payé en moyenne 244 € pour le pré-état daté et 374 € pour l'état daté. Certains syndics ne facturant pas de pré-état daté, le coût total moyen est différent de la somme des coûts moyens des deux documents. Il reste qu'entre juin 2020 et mai 2021, la facture moyenne s'élève à 615 €. Soit 24 % de plus qu'avant le plafonnement ! Un comble. Au titre du pré-état daté, Citya a pu demander 324 € ; Sergic, 150 € ; Nexity, entre 240 et 270 € ; Immo de France, 380 € ; et Loiselet & Daigremont, 355 €. Foncia a exigé 299 €, et a rebaptisé le pré-état daté « dossier de promesse de vente ». Un cabinet indépendant de Levallois-Perret a facturé le pré-état daté 500 € : record battu ! Enfin, Citya a facturé un état daté 434 €, soit plus que le plafond réglementaire de 380 €.

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